Einleitung: Die Restnutzungsdauer einer Immobilie bestimmt, wie lange ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Für Immobilieneigentümer ist das mehr als eine technische Kennzahl – sie hat direkten Einfluss auf die jährliche Steuerbelastung und damit auf die Rendite Ihrer Immobilie.

Die gesetzliche Grundlage

Grundlage ist §7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Dieses Gesetz räumt Immobilieneigentümern das Recht ein, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachzuweisen. Es ist kein Trick – sondern ein verbrieftes Recht.

Was sagt das Finanzamt?

Das Finanzamt setzt standardmäßig eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an und erlaubt damit eine jährliche Abschreibung von 2 %. Dabei wird der tatsächliche Zustand Ihrer Immobilie in der Regel nicht berücksichtigt.

Wie profitieren Eigentümer davon?

Wer nachweist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, darf höher abschreiben – und zahlt damit jedes Jahr weniger Steuern. Je nach Objekt kann die Ersparnis mehrere tausend Euro jährlich betragen.

Ein einfaches Beispiel

Ein Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren wird vom Finanzamt mit 2 % abgeschrieben. Ein Gutachten belegt eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 20 Jahren – die Abschreibung steigt auf 5 %. Das bedeutet: deutlich weniger Steuern, mehr Liquidität für Sanierungen oder neue Investitionen.

Fazit

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann sich bereits im ersten Jahr rechnen. Entscheidend ist dabei die Qualität des Gutachtens – denn nur ein belastbares, nachvollziehbares Gutachten wird vom Finanzamt anerkannt.